ขณะที่ความสนใจของตลาดส่วนใหญ่อยู่ที่หุ้นเทคโนโลยีและงบไตรมาส 3 ตัวเลขจากภาคอสังหาริมทรัพย์สหรัฐเมื่อวันที่ 19 ต.ค. กำลังส่งสัญญาณที่หนักแน่นไม่แพ้กัน ดัชนีความเชื่อมั่นผู้สร้างบ้าน NAHB/Wells Fargo เดือนตุลาคมร่วงลงมาอยู่ที่ 29 จุด จาก 32 จุดในเดือนก่อน ต่ำสุดนับตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2012 และต่ำกว่าที่ตลาดคาดไว้ราว 31 จุด
ตัวเลขบอกอะไร
ดัชนี NAHB ใช้ระดับ 50 เป็นเส้นแบ่ง ต่ำกว่า 50 หมายถึงผู้สร้างบ้านส่วนใหญ่มองสภาพตลาดในแง่ลบ ระดับ 29 จึงสะท้อนภาวะที่อ่อนแอชัดเจน รายละเอียดที่น่าสนใจคือ
- ดัชนีย่อย ปริมาณผู้สนใจซื้อ (buyer traffic) ลดลงเหลือ 18 จุด ต่ำสุดตั้งแต่เมษายน 2012 (ไม่นับช่วงโควิดเม.ย. 2020)
- ความคาดหวังยอดขาย 6 เดือนข้างหน้าลดลง 5 จุดเหลือ 32
- ผู้สร้างบ้าน 43% ลดราคาขาย สูงสุดของช่วงปี 2020–2026 และ 65% ใช้โปรโมชันหรือส่วนลดจูงใจผู้ซื้อ
- ภูมิภาคตะวันตกอ่อนแอที่สุดที่ 26 จุด
ต้นเหตุ: ดอกเบี้ยบ้านกลับขึ้นเหนือ 7.4%
ตัวแปรหลักคือต้นทุนการกู้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านคงที่ 30 ปีเฉลี่ยจากผลสำรวจของ Freddie Mac อยู่ที่ 7.40% ในสัปดาห์ที่ 15 ต.ค. สูงสุดในรอบเกือบ 3 ปี เทียบกับ 6.27% เมื่อปีก่อน ดอกเบี้ยบ้านเคลื่อนไหวตามยีลด์พันธบัตรรัฐบาลสหรัฐระยะยาว ซึ่งยีลด์ 10 ปีปิดวันที่ 19 ต.ค. แถว 5.14% แรงกดดันมาจากเงินเฟ้อที่ยังสูง ทั้งราคาน้ำมันที่ยืนเหนือ 100 ดอลลาร์ และราคานำเข้า-ส่งออกเดือนกันยายนที่เพิ่มขึ้น 1.1% และ 2.2% ตามลำดับ
Fannie Mae ปรับประมาณการดอกเบี้ยบ้านปี 2027 ขึ้นเป็น 7.5% จากเดิม 6.7% และหั่นประมาณการยอดรีไฟแนนซ์ปี 2027 ลงเกือบครึ่ง สะท้อนว่าหน่วยงานในอุตสาหกรรมเองก็ไม่ได้มองว่าต้นทุนกู้จะลดลงเร็ว
ผลกระทบต่อแต่ละตลาด
หุ้นสหรัฐ: กลุ่มผู้สร้างบ้านเป็นกลุ่มที่อ่อนไหวต่อดอกเบี้ยโดยตรง กองทุน ETF ผู้สร้างบ้าน ITB ติดลบราว 13% นับตั้งแต่ต้นปี และ Lennar ลดลงราว 25% แต่หุ้นกลุ่มนี้ก็เคยดีดแรงในวันที่ยีลด์ปรับลง เช่นวันที่ 15 ต.ค. ที่ Lennar บวกกว่า 5% แสดงว่าราคาหุ้นผูกกับทิศทางยีลด์มากกว่าตัวเลขรายเดือน ผลกระทบยังลามไปถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เช่น วัสดุก่อสร้าง ของตกแต่งบ้าน และธนาคารที่พึ่งพาสินเชื่อบ้าน
พันธบัตร: ในทางทฤษฎี ภาคอสังหาฯ ที่ชะลอตัวคือกลไกที่ดอกเบี้ยสูงใช้ "เบรก" เศรษฐกิจ ถ้าสัญญาณชะลอตัวลามไปสู่การจ้างงานและการบริโภค ตลาดอาจเริ่มคาดการณ์ว่าเฟดไม่จำเป็นต้องคุมเข้มเพิ่ม ซึ่งจะเป็นแรงหนุนราคาพันธบัตร แต่ตราบใดที่เงินเฟ้อยังร้อน ตลาดพันธบัตรก็ยังให้น้ำหนักกับความเสี่ยงเงินเฟ้อมากกว่า
ค่าเงินและทองคำ: ยีลด์สหรัฐที่สูงช่วยพยุงดอลลาร์ (ดัชนีดอลลาร์ราว 102) และเป็นแรงกดดันทองคำซึ่งไม่ให้ผลตอบแทน ทองคำปิดวันที่ 19 ต.ค. ราว 4,140 ดอลลาร์ ลดลงราว 0.6% หากข้อมูลเศรษฐกิจที่อ่อนตัวลงเริ่มดึงยีลด์ลง ความสัมพันธ์นี้ก็อาจกลับทิศได้
เงินเฟ้อ: อีกด้านหนึ่ง ราคาบ้านและค่าเช่าที่ชะลอตัวจะสะท้อนในหมวดค่าที่พักอาศัยของ CPI แบบล่าช้าหลายเดือน จึงอาจเป็นปัจจัยช่วยกดเงินเฟ้อในระยะถัดไป
สิ่งที่ต้องติดตาม
- ตัวเลขการเริ่มสร้างบ้านและใบอนุญาตก่อสร้างเดือนกันยายน (กำหนดประกาศวันที่ 20 ต.ค. ตามเวลาสหรัฐ)
- ผลสำรวจดอกเบี้ยบ้าน Freddie Mac รายสัปดาห์ ว่าจะทรงตัวเหนือ 7.4% ต่อหรือไม่
- งบไตรมาสของ D.R. Horton วันที่ 29 ต.ค. ซึ่งจะให้ภาพยอดสั่งซื้อและอัตรากำไรท่ามกลางการลดราคา
- ทิศทางยีลด์ 10 ปี ซึ่งเป็นตัวกำหนดหลักทั้งดอกเบี้ยบ้าน หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ดอลลาร์ และทองคำ
โดยสรุป ตลาดบ้านสหรัฐคือจุดที่ต้นทุนการเงินระดับสูงแสดงผลชัดที่สุดในตอนนี้ คำถามสำคัญคือความอ่อนแอนี้จะจำกัดอยู่ในภาคอสังหาฯ หรือจะลามไปสู่เศรษฐกิจวงกว้างจนเปลี่ยนมุมมองต่อดอกเบี้ย
บทความนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและให้ข้อมูลเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน
